土地や建物には人の戸籍と同じように、
土地や建物の概要に関する地籍があります。

法務局には、
・土地登記簿
・建物登記簿
・付属地図
が整備されています。

土地は一筆（土地の数え方）ごとに、
建物は一個ごとに、登記簿があります。

不動産投資に行うにあたっては、
これら不動産の登記簿を閲覧して、
概要や権利者、
抵当権設定の有無などの確認が必要です。

不動産登記簿には、
土地は一筆ごとに、

・所在
・地番
・地目
・地積（土地の面積）
・登記の原因
・日付

などが記載されます。

・市場や地域の調査
・法令上の制限の調査
・現地調査
・登記の調査

が必要不可欠です。
不動産の売買価格や賃料、
そして今後の動向などを把握して、
地域の特性や状況を調査しておきます。

また、

・都市計画法
・建築基準法
・農地法

に関する調査も必要です。

地価は建物がない状態の価格なので、
土地の利用方法などによって、
実際の不動産価格は変わってきます。

不動産価格の決定には取引などに応じ、
それぞれ個々の事情により左右され、
価格は個別に違うのです。

ここでは、
土地の価格について確認しておきましょう。

1つの土地には「一物多価」と呼ばれるように、

・時価（実勢価格）
・公示価格
・基準値標準価格
・相続税評価額
・固定資産税評価額
・国土法価格

などの価格があります。

都市計画法はその規制の1つで、
無秩序な開発を防止し、
計画的なまちづくりを図るための法律です。

都市計画法の中で定められている都市計画区域内では、
建築物などに必要な規制を行い、
住環境保護や災害、公害の防止など
都市環境を守るために、
地域地区という制度を設けています。

地域地区には下記のような種類があります。

■用途地域

用途地域には、
第一種低層住居専用地域など、12種類があります。
市街化区域では、用途地域を定めなければなりません。
市街化調整区域では、
用途地域を定める必要は原則としてありません。
また、準都市計画区域でも
用途地域を定めることができます。

■特別用途地区

用途地域内に定める一定地区で、
建築制限や禁止を、
地方公共団体の条例で定めることができます。
国土交通大臣の承認によって、
条例で制限緩和も可能です。
学校を優先的に建築し、
その周辺環境を整えるためなどに
定める場合があります。

■特定用途制限地域

市街化調整区域を除く、
用途地域が定められていない地域で、
環境を保護するなどの目的により、
制限すべき建物などの用途を定める地域です。

不動産投資を行うときには、
このような法律を遵守しなければなりません。

都市計画法とは、
都市地域における土地利用や整備に関する法律です。

健全で秩序のある土地の利用に関する、
まちづくり計画のための法律と言えるでしょう。
この法律の中では、都市計画区域の指定、
市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、
地域地区、開発許可制度などについて定めています。

都市計画区域とは、
自然、社会環境や人口、
産業、交通量などを考慮し、
一体の都市として、
総合的に整備、開発、保全が必要であると
定めた区域のことです。

建物を利用する不動産投資を行うにあたって、
建物別にどのような特徴があるのかを
知っておきましょう。

■アパート、マンション

自然環境、病院や学校などの公共施設や
スーパーなどの商業施設、
交通の利便性が求められます。
しかし、すべてを満たしていない場合は、
家賃との兼ね合いで事業化することは可能です。
需要は比較的安定していますが、
収益性は高くはありません。

■オフィスビル

通勤や取引先との交通が便利という
立地が要求されます。
法人が主な顧客となるために、
不動産投資の利益は景気に変動されます。
居住用の建物よりも賃料を高く設定できるので、
収益性が高い特徴があります。

■駐車場

青空駐車場の場合は、
土地の転用が比較的容易にできます。
入出庫しやすい立地であれば、
特に立地上の制約はありません。
立地条件によって収益性は大きく異なってきます。

新築の場合、取得価格の5～7％、
中古物件の場合は7～12％程度必要です。
不動産購入の際には、
この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。

■仲介手数料

不動産を購入時に、
不動産業者などに仲介を依頼する場合に
必要となる費用です。

■印紙税

売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに
印紙を貼ることで納付される税金。

■保証料

住宅ローンを組む際に連帯保証人となる
保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など、
保証料の必要のないローンもあります。

・現物による不動産投資
・小口化投資
・証券化投資

に分類されます。
現物による不動産投資は、

・マンションを購入して賃貸する
・保有する土地に賃貸アパートを建築する
・賃貸マンションの購入

など、直接不動産に投資することにより
収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。

■居住目的

豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。

■安定収入や生活資金の確保

月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、
生活費や老後資金にあてることができる。

■収入増加

未利用地の有効活用により、
新たな収益を得ることができる。

■保有コストの低減

保有不動産の維持のため、
賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで、
固定資産税などの保有コストを低減する。

そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、
不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として、
不動産投資を考えている人もいるでしょう。

ここでは、不動産投資を始めるにあたって、
不動産とは何かを考えてみます。

不動産とは、民法86条1項には
「土地及びその定着物」
とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、
土地にある建物だけでなく、
土地に生えている樹木なども含まれます。

また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、
そのため、土地と建物は別々に売買できます。