土地や建物には人の戸籍と同じように、
土地や建物の概要に関する地籍があります。
法務局には、
・土地登記簿
・建物登記簿
・付属地図
が整備されています。
土地は一筆（土地の数え方）ごとに、
建物は一個ごとに、登記簿があります。
不動産投資に行うにあたっては、
これら不動産の登記簿を閲覧して、
概要や権利者、
抵当権設定の有無などの確認が必要です。
不動産登記簿には、
土地は一筆ごとに、
・所在
・地番
・地目
・地積（土地の面積）
・登記の原因
・日付
などが記載されます。
]]> 地目とは、・所在地
・家屋番号（住居表示と異なる場合がある）
・種類
・構造
・床面積
・登記の原因
・日付
などが記載されます。
1組の登記簿は、通常の場合、
土地や建物の概要が記載されている表題部と、
権利部の2つで構成されています。
さらに権利部は甲区と乙区に分かれていて、
甲区には所有権に関する事項が記載されています。
所有権に関する事項とは、
所有者の変動・原因、差押え、
共有の場合は持分などです。
乙区には、
所有権以外の抵当権や貸借権などの
権利に関する事項が記載されます。
不動産登記簿を閲覧したい場合は、
不動産所在地を管轄する登記所で申請すれば、
誰でも見ることが可能です。
不動産投資を行う際には、
必ず該当不動産の登記状況を確認しておきましょう。
・市場や地域の調査
・法令上の制限の調査
・現地調査
・登記の調査
が必要不可欠です。
不動産の売買価格や賃料、
そして今後の動向などを把握して、
地域の特性や状況を調査しておきます。
また、
・都市計画法
・建築基準法
・農地法
に関する調査も必要です。
・建築基準法に違反していないか
・耐震基準を満たしているか
の確認が必要です。
都市計画図や行政機関での確認は、
絶対に怠ってはいけません。
現地調査では、
同じ物件であっても、
・曜日
・時間帯
・天候
など、異なる条件で複数行うことで、
より的確に物件の調査が進められます。
また、最寄り駅から実際に歩いて、
地域周辺の環境や交通状況を確認しましょう。
広告での徒歩表示は1分間80mでの計算ですが、
実際に歩いてみて、実時間を確認しておきましょう。
学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、
有害施設の有無、などの調査を行います。
また、土壌汚染の責任は売主にありますので、
その調査も必要です。
建物の敷地の境界を確認して、
隣接地から何かが越境していないかや、
境界は明確であるかなども調査しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は、
隣接地所有者立会いのもとで、
境界を明確にしなければなりません。
その際、土地の広さによって
隣接地所有者が何人も存在する場合があるので、
確認作業に時間を要することもあります。
不動産投資の現物の不動産取得時には、
このような事前に確認や調査することを怠たらず、
良い物件を選ぶことがとても大切です。
地価は建物がない状態の価格なので、
土地の利用方法などによって、
実際の不動産価格は変わってきます。
不動産価格の決定には取引などに応じ、
それぞれ個々の事情により左右され、
価格は個別に違うのです。
ここでは、
土地の価格について確認しておきましょう。
1つの土地には「一物多価」と呼ばれるように、
・時価（実勢価格）
・公示価格
・基準値標準価格
・相続税評価額
・固定資産税評価額
・国土法価格
などの価格があります。
・公示価格
・基準値標準価格
・相続税評価額
・固定資産税評価額
・国土法価格
などは公的価格と呼ばれ、取引基準として、
そして税金算出のための更地の正常価格です。
■公示価格
毎年3月末頃に国土交通省が発表する、
1月1日時点の標準値の正常な価格である更地価格。
■基準値標準価格
公示価格を補完する目的で、
都道府県が毎年9月末頃発表する、
7月1日時点での土地の価格。
■相続税評価額
毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、
相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、
概ね公示価格の80％程度の価格。
■固定資産税評価額
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を
算出するための基礎となる価格で、
3年ごとに市町村より発表されます。
公示価格の70％程度の価格です。
時価は、公示価格の約110％の価格ですが、
隣の土地を取得する場合や、
民事再生法の早期売却などによって条件によって、
価格が変動する場合があります。
不動産投資のための土地を取得するには、
不動産鑑定士による適切な価格の鑑定も必要です。
都市計画法はその規制の1つで、
無秩序な開発を防止し、
計画的なまちづくりを図るための法律です。
都市計画法の中で定められている都市計画区域内では、
建築物などに必要な規制を行い、
住環境保護や災害、公害の防止など
都市環境を守るために、
地域地区という制度を設けています。
地域地区には下記のような種類があります。
■用途地域
用途地域には、
第一種低層住居専用地域など、12種類があります。
市街化区域では、用途地域を定めなければなりません。
市街化調整区域では、
用途地域を定める必要は原則としてありません。
また、準都市計画区域でも
用途地域を定めることができます。
■特別用途地区
用途地域内に定める一定地区で、
建築制限や禁止を、
地方公共団体の条例で定めることができます。
国土交通大臣の承認によって、
条例で制限緩和も可能です。
学校を優先的に建築し、
その周辺環境を整えるためなどに
定める場合があります。
■特定用途制限地域
市街化調整区域を除く、
用途地域が定められていない地域で、
環境を保護するなどの目的により、
制限すべき建物などの用途を定める地域です。
・特定容積率制限地区
・高層住居誘導地区
・高度地区
・高度利用区
市街地における火災の危険を
防止する目的で定められる、
・防火地域
・準防火地域
・風致地区
・景観地区
・伝統的建造物群保存地区
・美観地区
など多くの種類の地区があります。
不動産投資では、このような地区の用途や制限を
前もって調べたうえで行わなければなりません。
不動産投資を行うときには、
このような法律を遵守しなければなりません。
都市計画法とは、
都市地域における土地利用や整備に関する法律です。
健全で秩序のある土地の利用に関する、
まちづくり計画のための法律と言えるでしょう。
この法律の中では、都市計画区域の指定、
市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、
地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、
自然、社会環境や人口、
産業、交通量などを考慮し、
一体の都市として、
総合的に整備、開発、保全が必要であると
定めた区域のことです。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、
もしくは、概ね10年以内に
市街化を行う必要のある区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、
建築は厳しく制限されており、
原則、建築はできません。
非線引都市計画区域は、
区域や区分が定められていない、市街化区域、
市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を
指します。
市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、
道路、公園、下水道を必ず設置しなければなりません。
都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積で、
人口の9割が暮らしています。
準都市計画区域は、
都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、
市町村が指定できる区域のことです。
この指定によって都市計画区域外でも建築物に
制限を加えることが可能となります。
建物を利用する不動産投資を行うにあたって、
建物別にどのような特徴があるのかを
知っておきましょう。
■アパート、マンション
自然環境、病院や学校などの公共施設や
スーパーなどの商業施設、
交通の利便性が求められます。
しかし、すべてを満たしていない場合は、
家賃との兼ね合いで事業化することは可能です。
需要は比較的安定していますが、
収益性は高くはありません。
■オフィスビル
通勤や取引先との交通が便利という
立地が要求されます。
法人が主な顧客となるために、
不動産投資の利益は景気に変動されます。
居住用の建物よりも賃料を高く設定できるので、
収益性が高い特徴があります。
■駐車場
青空駐車場の場合は、
土地の転用が比較的容易にできます。
入出庫しやすい立地であれば、
特に立地上の制約はありません。
立地条件によって収益性は大きく異なってきます。
交通量の多い幹線道路沿いにあり、
駐車場完備などの立地条件が必要とされます。
■ホテル
地域条件など、立地が大きな位置を占めます。
初期投資や固定費が大きく、
資金回収までに長い時間を必要とします。
また、事業のノウハウが要求されます。
■倉庫、トランクルーム
どちらも保管と安全のための、
設備投資が必要となります。
トランクルームは住宅地に近いなどの
交通の利便性が必要です。
貸し倉庫の場合は、事業者が顧客となるため、
収益は景気状況に左右されます。
■商業施設
（百貨店、ショッピングセンター、
コンビニエンスストア、スーパーなど）
交通の利便性、駐車場の確保、
顧客人口などの立地条件が要求されます。
賃貸借期間が長期に渡ります。
■ゴルフ練習場
相応の土地面積で、事業化ができます。
立地条件としては、主要幹線道路沿いに有り、
ゴルフを行う人が多く住んでいる住宅地などが
近くにある必要があります。
新築の場合、取得価格の5～7％、
中古物件の場合は7～12％程度必要です。
不動産購入の際には、
この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。
■仲介手数料
不動産を購入時に、
不動産業者などに仲介を依頼する場合に
必要となる費用です。
■印紙税
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに
印紙を貼ることで納付される税金。
■保証料
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる
保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など、
保証料の必要のないローンもあります。
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、
もしくは重度障害になり、
ローンが支払えない状態になった時に備えて入る
団体信用保険の料金は、
通常ローン金利に組み込まれています。
■登録免許税
不動産取得後、
法務局で登記申請時に必要な税金です。
■司法書士報酬
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も
必要となります。
■不動産所得税
不動産取得時に、一度だけ課せられる税金。
相続によって不動産を取得する場合には
必要ありません。
■固定資産税
毎年1月1日現在で、
不動産を保有している者に課せられる税金。
■都市計画税
毎年1月1日現在で、
市街化区域に土地や家屋を保有している者に
課せられる市町村税。
また、売買契約を締結時には手付金が、
取得費用の10～20％必要となるので、
その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、
このような費用が必要であることを
頭にしっかりと入れておかなければなりません。
・現物による不動産投資
・小口化投資
・証券化投資
に分類されます。
現物による不動産投資は、
・マンションを購入して賃貸する
・保有する土地に賃貸アパートを建築する
・賃貸マンションの購入
など、直接不動産に投資することにより
収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。
2,収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)と
インカムゲイン(賃料)がある。
3,投資額が他の投資と比べ多額で、
投資期間が長期に渡る。
4,インカムゲイン(賃料)による
安定収入が見込める可能性がある。
5,損益通算などによって所得税、
相続税、固定資産税を減額させ節税効果がある。
6,少額の資金でも借入金により、
自己資金の何倍もの多額な不動産に
投資することができる。
7,レバレッジ効果(てこの原理)を利用して
借り入れ金利以上の収益率を高め、
収入を大きなものにできる可能性がある。
また、次のようなリスクが、
不動産投資にはあります。
1,キャピタルゲイン・インカムゲインには、
不動産価格あるいは空室などによる
収益の変動リスクがある。
2,現物の不動産は、
すぐに現金化ができないという流動性リスク。
3,投資のための多額の借入金による収益減少。
4,不動産投資を行う人の経営手腕によって
収益が異なる。
5,地域状況の変化による収益の変動、
建物の老朽化、地震など自然災害や、
火災などによる建物の損壊のリスク。
不動産投資を考える時には、
このような特徴やリスクを知ったうえで
投資を行う判断をしてください。
■居住目的
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。
■安定収入や生活資金の確保
月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、
生活費や老後資金にあてることができる。
■収入増加
未利用地の有効活用により、
新たな収益を得ることができる。
■保有コストの低減
保有不動産の維持のため、
賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで、
固定資産税などの保有コストを低減する。
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、
減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、
などによる不動産所得の特徴を活用することで
所得税を節約できる。
■相続税の節税効果
不動産の有効活用による借入金による
債務控除などによって
相続税の節税効果を得る。
この他には、
・売却による現金化
・値上がり分の利益
・相続分割対策
などの目的による不動産の活用目的があります。
不動産を有効活用できるかどうか、
金利などの経済環境、
都市計画法など土地利用の制限、
賃貸市場の需要状況など
様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、
このような状況をよく見極め、
情報を活用し、
準備を整えたうえで行うことが重要です。
そして、保有資産や家族の状況、
自身のライフプランも合わせて考え、
不動産投資の計画を立てなければなりません。
そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、
不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として、
不動産投資を考えている人もいるでしょう。
ここでは、不動産投資を始めるにあたって、
不動産とは何かを考えてみます。
不動産とは、民法86条1項には
「土地及びその定着物」
とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、
土地にある建物だけでなく、
土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、
そのため、土地と建物は別々に売買できます。
・マンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用
・マンションやビル、工場などの事業用
に分けられます。
さらに、
・自分で利用する自用、
・他人に貸す目的の賃貸用
に分けることができます。
この他には、レジャーなどのための別荘や
リゾートマンションなどの不動産もあります。
土地の権利には、所有権と借地権があり、
所有権は1人で所有する場合と
複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、
他人の土地を利用できる地上権と
貸借人の権利である貸借権のことです。
建物の権利には、
分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である
区分所有権、賃料、支払い建物を借りる
借家権（賃借権）があります。